2022.12.25

これからの住宅ローンを考えましょう!

12月20日に金融緩和策の修正を受けて、長期金利が急上昇しました。

これからの住宅ローン金利にどのような影響があるのかを見ていきましょう!

住宅ローン

長期金利上昇が影響すると考えられるのが、住宅ローンの固定金利です。

固定金利は、銀行などの金融機関が長期金利をもとに決まります。

長期金利が上がれば、銀行などが資金調達をするための金利が高くなるので、

住宅ローンを貸し出す金利にも影響する可能性があります。

しかし、すでに固定金利で住宅ローンを借り入れている方は

借り入れされているときの金利で固定されていますから、

市場の金利が上がっても借り入れ金額が上がることはないです。

今回の金融緩和策が住宅ローン返済に影響はないです。

しかし、新規で借り入れる場合は要注意!

住宅ローンの金利は銀行が毎月決めており、基本的には年内に借り入れすれば、

12月1日に決定された金利水準が適用されます。

しかし来月になれば見直しされる可能性があります。

固定金利である「フラット35」の場合、多く採用されている金利は、

借り入れ20年以下で1.49%、35年以下で1.65%です。

長期金利緩和策の転換によって、これが2%近くまで上がる可能性はないとは言えないでしょう。

仮に5000万円を35年返済、元利均等で返済で借り入れた場合、

借入れ金利が現在の年1.65%なら月々の返済額は157,000円になります。

これが0.25%上がって年1.9%になった場合、返済額は164,000円になります。

そして全期間での利息の負担額は264万円も増えることになります。

変動金利が上がった場合に備える住宅ローン

変動金利では、今回の金融施策では直接影響は少ないとみられています。

しかし、”備えあれば憂いなし”ということもあるので

変動金利が上がった時のことも考えておきましょう。

変動金利が上がったら?

今後、変動金利が上がらないことは保証されないです。

今後、日銀がマイナス金利を終了!となると住宅ローンの変動金利も上昇します。

ほとんどの方は、35年など長期にわたって返済しますから、

その間に金利が上がるリスクを考えておく必要があります。

5000万円を35年返済で、元利均等返済(ボーナス払い無し)で借り入れた場合、

金利が現在の水準で年0.475%なら、月々の返済額は、129,000円です。

これが0.25%上がって年0.725%になれば、月0.725%になるので、月々135,000円になります。

そして利息の負担額は、約235万円も増えてしまいます。

返済期間の途中での金利上昇ならここまで負担増にはならないですが、

少々の金利アップでも利息の負担額が100万円規模で増えることは、

十分に考えておく必要があります。

変動金利が上がっても、まず影響が出るのは、新規借り入れ時の金利です。

すでに借り入れてしている方の借入利率はすぐに上がりません。

ほとんどの変動金利の利率は6か月ごとに見直しされるので、

市中の変動金利が上がっても、返済中の住宅ローンの利率が

変更されるには最長6か月かかります。

また、半年後に利率が見直しされても、毎月の返済額が急に上がることは基本的にないです。

多くの変動金利の住宅ローンは「5年ルール」といって、

金利の見直しにより毎月の返済額が上昇するときも、

最初の125%までを上限とする仕組みがあります。

ただしこれらのルールが適用されるのは、返済方法が「元利均等返済」の場合だけで、

毎月の返済時に「元金均等返済」では、対象にならないことがあります。

また、上昇した金利分の利息を払わなくてよいのではないです。

借入金額が引き上げられれば、元利均等返済の場合は、

月々の返済額に占める利息が増えることになり、

元本の返済がなかなか進まないことになります。

極端にいえば、金利が大きく上がれば、利息額が返済額を上回ってしまうこともあります。

5年ルールによって返済額が変わらなくても、月々の返済で払いきれない利息は、

未払利息として支払わなくてはいけないです。

今まで、低金利で、住宅ローンは長く借りやすい時代が続いてきました。

このような日銀の金融政策次第で、変わっていく可能性があります。

これから家を建てる方も、今、住宅ローンを借りている方も、これからの動きを注意し、

金利が上がるリスクを考え、無理のない金額を借り入れたり、繰り上げ返済や

借り換えに備えて、計画的に貯蓄をしておくことが重要です