震度7でも倒壊しない耐震住宅の基準と地盤・設計・施工について

耐震等級という言葉をご存知かと思いますが、簡単に言うと建物が地震に耐える基準の事になります。
耐震等級は1から3まであり、2000年の建築基準法に基づいて、新築住宅には最低限の耐震等級1が義務付けられています。
耐震等級2は、等級1に比べて約1.25倍の耐震性を持ち、学校や病院などの避難施設と同等の強度を誇ります。
さらに上をいく耐震等級3は、等級1に比べ1.5倍の強度があり、消防署や警察署といった緊急時の基盤施設に匹敵します。

2016年4月に発生した熊本地震では、震度７の地震が2度観測され、一部損壊を含めれば、19万棟の建物被害がありました。
その熊本地震におけるデータを見ると、耐震等級による建物の被害状況には明確な違いがありました。

耐震等級1を満たす住宅は、それ以前の基準に則って建てられたものと比べて被害率が低く、等級3の住宅ではほとんど被害が確認されなかったのです。

建築業界でよく聞く「人を守るだけなら耐震等級1、人も建物も守るなら耐震等級3」という言葉がありますが、しっかり裏付けされた言葉の様です。

耐震等級には認定が必要

耐震住宅の全体像を理解するため、次章ではそのメリットとデメリットを掘り下げていきます。

2-1.耐震住宅のデメリット

耐震住宅を取り入れる際には、確かにいくつかのデメリットがありますが、これらは耐震性を高めるための投資と捉えることができます。
最も顕著なデメリットはコストの増加です。
高い耐震性能を持たせるためには、専門的な構造計算が必要となり、それに伴う費用が発生します。 耐震等級を高めるために使用する部材も耐震等級1に比べて多くなり、それによりコストが上昇します。
基礎鉄筋、ホールダウン、柱、筋交い、構造用合板などの部材がこれに該当します。

特に、北陸のような積雪地域では、積雪荷重を考慮したより強固な構造が必要になるため、建築コストはさらに高くなります。
「雪ぐらいでそんなに変わるの？」と思うかもしれませんが、20坪の屋根に1.5メートルの積雪があれば、その重さは約45トンにもなるため、この重量を支える構造にはそれ相応の強度が求められます。
想像できない気が遠くなる重さですよね？

また、耐震性を高めるための構造的要件によっては、間取りに一定の制限が発生する可能性があります。
例えば、広いLDK空間を作るためには、強度確保のために追加の壁や柱が必要になることもあります。これにより、デザインの自由度が影響を受ける場合があります。

しかし、これらのデメリットは、地震という予期せぬ災害から家族と家を守るための必要な措置ととらえていくことが必要です。

2-2.耐震住宅のメリット

耐震住宅が提供する主要なメリットは、「安全性」と「安心感」です。
これは、過去の熊本地震や能登半島地震の事例を見ても明らかです。
これらの地震で、耐震住宅は最小限のダメージを受けるだけで、家屋の安全と住民の命を守る役割を果たしました。

2024年元旦に発生した能登半島地震でも分かりましたが、建物が半壊以上の損害ランクの場合、地震保険から支払われる保険金で修繕費はすべて賄うことはできず、費用負担は発生します。
地震後修繕することよりも、耐震住宅で備えをしていた方が、確実に割安に済みます。

また、地震保険における割引も大きな利点です。
耐震等級が高い家は、保険料が大幅に割引されることがあり、耐震等級2では30％、耐震等級3では50％の割引を受けることができます。 これは、長期的な住宅のコストを考慮すると、非常に有益な節約につながります。

次に、住宅ローンの金利に関してもメリットがあります。
耐震性が高い住宅は金利優遇を受けることができ、特に固定金利フラット35Sを利用する場合、金利が0.25～0.5％低くなることもあります。

さらに、高い住宅性能を持つ耐震住宅は、資産価値の減少が遅いという利点もあります。
日本では住宅の価値は「20年で0円」という扱いになりますが、耐震性能が高い住宅は、その傾向が緩やかになります。 国もこのような性能の高い住宅を支援する政策を推進しています。

これらの要点を踏まえると耐震住宅への投資は、将来的な災害からの保護、経済的な節約、そして不動産としての価値維持のために非常に賢明な選択です。

これらのメリット・デメリットもふまえ、アイラシックホームがおすすめする耐震住宅について、この後ご案内します。

アイラシックホームにおいては、耐震性能を家造りの根幹に据えています。
私たちにとって、お客様の「安全と安心」が最優先であり、その上に快適性や経済性が成り立つと考えております。
この信念のもと、スーパーウォール工法を用いた建築を採用しています。

スーパーウォール工法とは

また、私たちは住宅の基本設計において、可能な限り正方形に近いシンプルな形状を推奨しています。
これにより、壁にかかる力が均等になり、より耐震性の高い構造を実現できるからです。
凸凹な家でも耐震等級３は取得できますが、正方形に近い家の方がコストを少なく耐震等級３を取得しやすくできます。

加えて、軽量かつ強度のある屋根材の選択にも注力しており、多くのお客様が太陽光発電システムを導入されている現状を踏まえ、ガルバニウム鋼板の屋根を提案しています。
瓦の約1/10の重さで、耐震性の向上に寄与するだけでなく、その耐久性も高いためです。

アイラシックホームは、耐震等級3の住宅を基本としてお客様に推奨していますが、私たちはこれだけでは不十分と考えています。
最近の地震は余震が続く傾向にあり、過去に起こった熊本地震や能登半島地震、そして台湾地震など、余震が長期的に続く事例が多いためです。
このような状況を踏まえ、弊社は「耐震」に加えて「制震」が必要不可欠と考えています。

制震は、地震による建物の揺れを吸収、揺れ幅を小さくし、建物本体のダメージを低減する技術です。
「制震」ではダンパーが有名ですが、弊社では制震テープを採用しております。

制震テープとは

液状化しやすい地盤とは

液状化により傾いた住宅を修復するには、数百万円以上という莫大なコストがかかり、完全な修復が難しい場合もあります。
そのため、新しい土地を探す際には、地盤の強さを重要な選定基準に含めることを推奨します。

耐震等級3に加え、私たちの住宅業界では「長期優良住宅」の普及が注目されています。
長期優良住宅とは「長期にわたり良好な状態で使用するために措置が講じられた優良住宅」のことを言います。
長期優良住宅を弊社なり具体的にまとめると、「安全で快適な家をメンテナンスしやすくすることで、何代にも渡って住み続けることを可能にすると同時に、建物自体の資産価値の低下を防ぐ」となります。　

また2022年10月より、長期優良住宅の制度改正が行われました。

大きな変化としては、 【耐震性】耐震等級が2以上から3になったことと、【省エネ性】断熱等性能等級が4から5になったことに加え、「一次エネルギー消費量等級6」が追加となりました。

長期優良のメリット

長期優良住宅にすることで、所有者は「住宅ローンの引き下げ」「税制優遇」「地震保険の割引」のメリットがあることはお伝えしました。
しかし、このメリットが最もあるのは所有者であるあなたではありません。その建物を引き継いだ大切なご家族になります。

築40年以上の一般住宅を引き継ぐ場合、性能向上を目的とした大型リフォームをするには、1,000万円を超える可能性はとても高くなります。
建物を解体・更地にして売買する場合、解体費用が高騰している昨今、解体費用と売れた土地の金額でほぼトントンなんてケースも珍しくありません。
建物を解体せずに建物＋土地で売買しようと思っても、買い手がつくにはかなりの時間がかかると考えます。

築40年以上の長期優良住宅を引き継ぐ場合、リフォーム工事はおそらく数十万円～数百万円で済むことでしょう。