皆様、こんにちは、
弊社は石川県小松市を拠点に小松市,能美市,加賀市を中心に
「全棟気密検査実施 、 断熱性能UA値＝０．３4W/(㎡・K)以下 、気密性 C値＝０．1c㎡/㎡、耐震等級3の住宅」を設計・施工させて頂いている小さな工務店です。
金融関係の方から
「最近住宅ローンが通らない方が多くなっているんです」
という話を最近お聞きます。
では、住宅ローンの審査に落ちる理由を調べてみましょう。
①年齢が若すぎる
《理由》
多くの金融機関は、18歳以上・または20歳以上で条件を設定していることが多いです。
年齢が条件に達していない場合は、そもそも審査が受けられません。
また、年齢の条件がクリアしていても20代前半といった年齢では、
収入が安定していないケースも多いため審査が厳しくなります。
《対策》
☑年齢が条件に達するまで待つ
☑安い物件を購入する
☑収入合算やペアローンを利用する
☑頭金を援助してもらう
②年齢が高齢である
《理由》
金融機関で住宅ローンの申し込み条件として
「申し込み時」と「完済時」の年齢に条件を設定しています。
金融機関によっては年齢は違いますが、一般的には以下の条件が多いです。
申し込み時 ： 満60歳以下
完済時 ： 満80歳以下
収入の安定する現役世代中は問題なく返済できても、
定年後に収入が減ることで返済が厳しくなる恐れがあります。
そのため完済時の年齢は特に重要視されます。
《対策》
☑申し込み時年齢までに申し込む
☑返済期間を短くする
☑頭金を多く入れる
仮に、完済時の年齢条件が80歳未満という場合、
35年ローンを組む場合、遅くても44歳までに申し込まなければいけません。
それ以上の年齢で申し込む場合は、返済期間を短くしなければいけません。
ただし、審査に通っても実際に80歳まで返済が続くのは
現実的に厳しくなるので、80歳前までに完済できるように借り入れ期間を
設置したり、繰り上げ返済したりする必要があります。
③年収に対して借り入れ額が大きすぎる
住宅ローンは、希望する借入額が借りられるわけではありません。
希望する借入額が大きすぎると審査に通らないか、減額される可能性があります。
《理由》
住宅ローンの借り入れ額を決める主な要因として「返済比率」があげられます。
＊返済比率：年収に占める年間返済額の割合のこと。
返済比率は30％～35％以下にしている金融機関が多いです！
例えば、返済比率30％の場合の年間返済額を見てみましょう。
☑年収300万円 ： 年間返済額90万円
☑年収500万円 ： 年間返済額150万円
つまり年収300万円の場合は、年間の返済額が90万円に
収まる額でしか借り入れできないのです。
このように返済比率が審査でチェックされるため、年収が低く
借入額が大きいと審査に落ちてしまう可能性が高くなります。
《対策》
☑頭金を多く入れるなどで借入額を小さくする
☑ペアローンや収入合算を利用する
年収は、簡単に上げることは難しいため、借入額を抑える工夫が必要です。
例えば、頭金を入れることや物件の見直しなどで借入額を減らしたいものです。
ペアローンや収入合算であれば夫婦の年収に対して借入額が決まってくるため、
一人の年収の場合より大きくすることが可能です。
④勤続年数が短い
転職直後などで勤続年数が短い場合、住宅ローン審査に不利になります。
《理由》
金融機関によっては、申し込み時点で「勤続年数1年以上」というように
年数に制限を設けている場合があります。
なぜなら、勤続年数が長いことは、より収入が安定しやすいとみなされ、
反対に勤続年数が短いと安定性の面で審査に不利になる可能性があります。
《対策》
☑勤続年数が短くてもOKの金融機関を探す
☑転職前に住宅ローンを検討する
勤続年数の制限は金融機関によって違います。
注意したいのは、自営業などへの転職や独立は、不利になる可能性が
高くなるので、今後検討しておられるのなら収入が安定している
うちに住宅ローンを検討することをお勧めします。
⑤他の借入額が大きい
住宅ローンの審査の際には、キャッシングや他のローンなどの
借入額もチェックの対象となります。
《理由》
借入額を決める際に重要になりのが「返済比率」を求める際に
年間返済額に、ほかの借入額も反映されます。
例えば、年収500万円で住宅ローンの返済額が年間120万円の場合をみてみましょう。
☑返済比率：24％
24％ならば、返済の負担が比較的少ないです。
しかし、別のローンですでに年間60万円の返済がある場合、
返済比率は下記のようになります。
☑返済比率：（120万万円＋60万円）÷500万円×100＝36％
この場合、返済比率の目安である35％を上回っているので
審査が厳しくなります。
返済比率は、他のローンの返済額も合算する必要があるので注意が必要です！
《対策》
☑他の返済は完済しておく
☑借入をする必要があれば住宅ローンを借りた後にする
既にほかの借入がある場合は、住宅ローンの審査前に
完済しておくことをお勧めします。
例えば、住宅ローン用に頭金を用意しているのなら、
頭金の分で返済するという手もあります。
住宅ローンは一般的に、ローンの中でも金利が最も低いです。
頭金が減少する分住宅ローンの借入額は増えますが、
金利の高いほかのローンを完済しておく方がトータルの返済負担は減るでしょう。
また、車の買い換えや教育資金のローンを検討している場合は、
住宅ローン後の借入を検討しましょう。
⑥個人信用情報にキズがある
個人情報とは、クレジットカードやローンなどの個人のお金の記録をいいます。
この記録に「延滞」といった情報が残ることをキズが付くといい、
いわゆるブラックリスト状態となります。
《理由》
住宅ローンの審査の際、金融機関は、個人信用情報も調べます。
この際、情報にキズがあると返済能力に不安を持たれてしまうので
審査が厳しくなるのです。
過去にクレジットカードやローンで延滞している場合、
延滞後の年数によっては、住宅ローンの審査は、基本的に通らなくなります。
また、最近多いのが、携帯電話の料金の分割払いの延滞にも注意が必要です。
毎月の通話料に端末料金が含まれている場合で延滞していると、
信用情報にキズがつき、審査に影響します。
《対策》
☑キズがあってもOKな金融機関を探す
☑一定期間経過するまで待つ
☑配偶者で住宅ローンを組む
信用情報機関や事故の理由などで異なりますが、
一般的には5年または10年で消去されるので、消去されるのを待つこともできます。
また、配偶者で住宅ローンを利用することもできます。
⑦物件の担保価値が低い
新築（購入）する家の資産価値が低い場合、
住宅ローンが組めない場合があります。
《理由》
住宅ローンを組む場合、金融機関は家に対して抵当権を設定します。
金融機関は、返済が滞った場合、家を売却してローンの残債を回収します。
つまり、売却してローン残債が回収できるだけの資産価値が家にある必要があります。
一般的には、下記のような家では、審査が不利になることがあります。
☑都市計画区域外や市街化調整区域の物件
☑中古で購入する場合は築古物件
☑旧耐震性基準の物件
☑再建築不可の物件
☑借地件のついている物件
金融機関によっては、申し込みできる物件に制限があるので
事前に確認したいものです。
《対策》
☑物件や土地を見直す
☑他の金融機関を探す
資産価値が低い物件制限のある土地の場合は、
物件や土地自体を見直す必要があります。
⑧健康状態に問題がある
持病があったり、健康状態に問題がある場合、
審査が通らない恐れがあります。
《理由》
住宅ローンを組む場合、基本的には団体信用生命保険（団信）
の加入が必須です。
団信の加入には、健康状態の告知義務があり、
持病などによっては加入できないため住宅ローンも組めなくなります。
《対策》
☑団信が必須でない住宅ローンを利用する
☑ワイド団信を利用する
金融機関や住宅ローンによっては団信が必須ではないものもあります。
フラット35は団信が必須ではない住宅ローンです。
また、団信よりも条件が緩和されているワイド団信を利用できる場合もあるので
金融機関に相談してみましょう。
⑨事前審査と本審査の内容が違う
事前審査と本審査で内容が異なる原因として、下記のようなことがあります
☑年収が下がった
☑他の借入をしてしまった
☑転職した
本審査までに状況が変わると、事前審査からやり直しになる場合や
虚偽申告とみなされてしまいます。
☑転職や借入は融資実行までしない
事前審査後には、申し込み内容が変わらないように気をつける必要があります。
また、本審査後であっても融資実行までに状況が変わると融資が実行されない
場合があります。
審査スタートから融資実行までは、基本的に状況が変わらないように気を付けたいものです。
では、住宅ローン審査に落ちてたしたときの最終手段は？
落ちたからといってすぐにあきらめるのは、もったいないです。
まず、自分が落ちた理由は、何かを考え、理由に応じた対策をたてたうえで
審査を申し込むようにしましょう。
住宅ローン審査に落ちたとしても金融機関はその理由まで教えてくれないです。
なぜ落ちたかは自分でみつけるしかないですが、
よくわからいという方はプロに相談するのもよいでしょう。
